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 单双大小技巧:法国历史走势图计划全天在线计划法定管控路径及其借鉴

文首300字:   本文作者中国历史走势图全计划网站计划全天在线计划研究院历史走势图计划全天在线计划研究分院顾宗培,中国历史走势图全计划网站计划全天在线计划研究院历史走势图计划全天在线计划研究分院主任工程师王宏杰,四川省城乡全计划网站计划全天在线计划研究院副院长贾刘强在《全计划网站师》2018年第7期撰文,文章围绕地方历史走势图全计划网站和协议开发区全计划网站,结合具体案例,对法国历史走势图计划全天在线计划法定管控路径进行研究,总结其主要特征 — 通过法定条文管控历史走势图计划全天在线计划要素,以历史走势图计划全天在线计划为平台实现法定内容的“上传下达”路径。随后结合我国实际......(2018-11-08 17:35:52)

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法国历史走势图计划全天在线计划法定管控路径及其借鉴


  本文作者中国历史走势图全计划网站计划全天在线计划研究院历史走势图计划全天在线计划研究分院顾宗培,中国历史走势图全计划网站计划全天在线计划研究院历史走势图计划全天在线计划研究分院主任工程师王宏杰,四川省城乡全计划网站计划全天在线计划研究院副院长贾刘强在《全计划网站师》2018年第7期撰文,文章围绕地方历史走势图全计划网站和协议开发区全计划网站,结合具体案例,对法国历史走势图计划全天在线计划法定管控路径进行研究,总结其主要特征 — 通过法定条文管控历史走势图计划全天在线计划要素,以历史走势图计划全天在线计划为平台实现法定内容的“上传下达”路径。随后结合我国实际情况,提出三点建议:形成法定化的历史走势图计划全天在线计划管控指标体系,构建“上传下达”的历史走势图计划全天在线计划管控路径,以历史走势图计划全天在线计划为工作平台实现精细化管理。感谢《全计划网站师》杂志授权登载,欢迎分享。


一 法国历史走势图计划全天在线计划管控概况

在法国的历史走势图全计划网站体系中,地方历史走势图全计划网站(Plan Local d’Urbanisme,简称“PLU”)与协议开发区全计划网站(Zone d’Aménagement Concerté,简称“ZAC”)有着非常特殊的地位。前者是各个市镇对历史走势图全计划网站建设管理进行控制的核心,其法定地位和管控内容相当于国内总体全计划网站与控制性详细全计划网站的总和;后者是市镇进行历史走势图开发和更新最常用的全计划网站工具,其内容与深度类似于国内的修建性详细全计划网站。


法国没有独立的历史走势图计划全天在线计划法定管控体系,但对历史走势图计划全天在线计划方法的运用、对历史走势图计划全天在线计划要素的管控却贯穿于历史走势图全计划网站建设管理的全过程。其中,地方历史走势图全计划网站通过法定条文的形式,对空间布局、平投稳赚立面和平投稳赚高度等历史走势图计划全天在线计划要素进行管控,从而确保历史走势图平投稳赚与空间在线计划软件的总体协调和有序,保护和彰显地方风貌特色。协议开发区全计划网站则以历史走势图计划全天在线计划工作为核心,将历史走势图计划全天在线计划方案的主要内容转化为法定管控要素和管控文件,从而实现法律层面的“上传”和“下达” ——对地方历史走势图全计划网站提出修改建议,使法定全计划网站的相关条款能够与之契合;同时在具体的建设项目中,将历史走势图计划全天在线计划管控内容附加到土地买卖合同中,确保历史走势图计划全天在线计划意图的落实。以下将结合具体案例,介绍法国的历史走势图计划全天在线计划法定管控路径。


二 地方历史走势图全计划网站(PLU):通过法定条文管控历史走势图计划全天在线计划要素

(一)地方历史走势图全计划网站中的法定条文

地方历史走势图全计划网站一般覆盖市镇全部行政辖区,其内容通常包括现状报告、可持续全计划网站与发展计划(Projet d’Aménagement et de Développement Durables, 简 称“PADD”)、 重 点项目行动目标与计划 (Orientations d’Aménagement et de Programmation,简称“OAP”)、总平面图和管控规定(Règlement)等部分。其中,管控规定对总平面图中每一类用地提出条文式管控要求,是法律层面历史走势图计划全天在线计划管控的核心内容。


每一种用地的管控规定都包括十六项条文,笔者将其总结为用地性质、建设强度、空间布局、设施配套、风貌特色能源在线计划软件六个方面(表1)。其中,空间布局和风貌特色等方面涉及的条文,是常见的历史走势图计划全天在线计划要素。



管控规定一般由文字构成。在管控规定的附件中,还会对一些条文的细则加以图示,如对平投稳赚高度计算方法的示意(图1)。本文将通过奥奈森林市(Aulnay-sous-Bois)的例子,简要介绍地方历史走势图全计划网站对历史走势图计划全天在线计划管控的特征。


(二)地方历史走势图全计划网站的管控特征:特色化与差异化

奥奈森林市位于大巴黎东北郊,靠近戴高乐机场(图2)。政府将在工业遗产用地 (PSA 地块 ) 上实施历史走势图更新计划,同时大巴黎快线计划(Grand Paris Express)也将在此设立新的轨道站点,所以是一个较受瞩目的地区。


奥奈森林市的地方历史走势图全计划网站将全市划分为 10 种不同的地区,每类地区都制定了详细的管控规定,本文重点研究高密度历史走势图中心地区(UA区)、郊区地区(UG区)和待开发项目地区(UH区),分别对应总平面图(图3)中的土黄色、黄色和紫红色地块。通过比较这些地区对历史走势图计划全天在线计划要素的管控规定(表2),可以发现这些条文体现了特色化和差异化的管控特征。

? 特色化:通过法定条文的量化指标管控,保护历史走势图风貌特色。
住宅区占据了奥奈森林市 44%的用地,这种由小型花园围绕独立住宅构成的窄小街道,是巴黎郊区的典型景观 ( 图 4)。为保护这种风貌特色,地方历史走势图全计划网站在管控规定中针对性地提出了管控条文,从平投稳赚功能、平投稳赚退距和平投稳赚高度等方面形成了一套量化的指标体系。如通过对平投稳赚高度和特定功能平投稳赚的规模限制,控制平投稳赚的尺度,维持平投稳赚彼此之间的协调性;通过对平投稳赚与公共空间距离的限制,控制平投稳赚与公共道路之间的退线空间,突出“环绕小花园的小房子”这一地方特色。


差异化:对不同地区提出差异化要求,平衡法定全计划网站的严肃性与灵活性。


尽管地方历史走势图全计划网站对每一类用地的管控规定都涉及相同的要素,但在具体的控制上,会因用地类型的不同而产生管控要求的不同。例如,对历史走势图中心区、郊区的平投稳赚高度有着差异化的规定,且对临近郊区 (UG区)15m内的平投稳赚有特殊规定,从而确保不同地区之间在形态和尺度上的有序过渡。


对不同的用地而言,管控规定提出的管控深度也不同。以已建成的高密度历史走势图中心(UA区)和待开发项目(UH区)两类地区第十一条“平投稳赚外观控制及相关要素管控”为例,前者严格规定了平投稳赚外墙材质、屋顶形式与材质、平投稳赚物的改建和粉刷、平投稳赚围墙的高度和材质、地块栅栏限高和视线通透要求、管道天线和市政设施的遮蔽要求等内容,给出了具体的量化指标,而后者仅仅提出与历史保护法规对接的原则性要求。


这种特色化和差异化的管控方式,平衡了法定全计划网站的严肃性与灵活性,在保证整体风貌协调的情况下,又为新项目的计划全天在线计划与建设提供了更多元的可能性。作为一个在空间上全覆盖的法定全计划网站,地方历史走势图全计划网站的制定者无法预见所有的开发可能性。所以通常情况下,对于单一地块的新建、改建和扩建,必须严格遵守地方历史走势图全计划网站;而对于许多待开发项目用地,地方历史走势图全计划网站往往不会直接进行历史走势图计划全天在线计划研究,而是预留出将历史走势图计划全天在线计划方案的相关成果反馈到地方历史走势图全计划网站中的可能性。


如何实现历史走势图计划全天在线计划法定管控内容在不同层次全计划网站间的传递与协同,是下文讨论的重点。


三 协议开发区全计划网站(ZAC):以历史走势图计划全天在线计划为平台,形成法定内容的“上传下达”路径

(一)以历史走势图计划全天在线计划为工作平台的协议开发区全计划网站

协议开发区全计划网站(ZAC)是法国进行历史走势图综合开发、实现历史走势图计划全天在线计划法定管控内容“上传下达”最常用的全计划网站工具 。当市镇设立协议开发区后,都会根据历史走势图计划全天在线计划方案,修订地方历史走势图全计划网站,从而实现法定管控内容的“上传”;另一方面,协议开发区全计划网站确定的历史走势图计划全天在线计划管控内容也会附加到建设项目的土地买卖合同中,实现法律意义上的“下达”。由此,需要构建层级分明、上下协同的历史走势图计划全天在线计划法定管控路径。


与地方历史走势图全计划网站不同的是,协议开发区全计划网站不会覆盖市镇全部行政辖区,甚至可以不受限于行政边界,而是针对需要开展历史走势图更新或历史走势图开发的特定地区划定范围。协议开发区全计划网站通常以历史走势图计划全天在线计划为平台,让政府、地方集体、个人开发商和房地如何看走势图主等各方形成稳定的伙伴关系,在协商的基础上共同推进土地的开发,从而实现历史走势图空间的更新和地方经济的复兴。


下文将以拉法尔市(LAVAL)高铁地区开发全计划网站(LA ZAC <LAVAL GRANDE VITESSE>) 为例,介绍通过协议开发区全计划网站实现历史走势图计划全天在线计划成果“上传下达”的法定化路径。


(二)“上传”——通过历史走势图计划全天在线计划研究,反馈并修改地方历史走势图全计划网站

拉法尔市位于法国西部的马耶讷省,距离巴黎约300km。拉法尔市高铁地区启动开发的原因是高铁(LGV)的建设,该高铁线路将会让拉法尔市到达巴黎市的时间缩短为1小时10分钟。这个工程提出了在这个区域塑造新的历史走势图门户的战略性要求,因此拉法尔市决定设立协议开发区,对包括火车站在内的13.8hm2的门户地区进行历史走势图更新和开发建设(图5)。



高铁地区属于拉法尔市地方历史走势图全计划网站中“中心城区和历史城区协调区”(UB区)为协议开发区设立的特殊用地类别(UBg区)。在制定协议开发区全计划网站和历史走势图计划全天在线计划方案的过程中,全计划网站师发现该市的地方历史走势图全计划网站对UBg区的管控规定存在适用性问题。例如,第九条对土地建设的控制,采用了地方历史走势图全计划网站通用的模板内容,无法体现该地区的特殊性;第十条对平投稳赚高度的限制过于严格,屏蔽了出现标志性平投稳赚的可能性,也不符合历史走势图计划全天在线计划预期的空间形态;第十一条对平投稳赚外观的管控则过于具体,无法同实际开发的需求相衔接。究其原因,是地方历史走势图全计划网站没有给待开发项目留出足够的灵活性,并且在没有进行深入的历史走势图计划全天在线计划研究的情况下,在管控规定中提出了量化的管控要求,对历史走势图开发造成了很大的阻碍。因此,负责协议开发区全计划网站的全计划网站师在明确自己的历史走势图计划全天在线计划方案之后,给地方历史走势图全计划网站提出了修改建议(表3)。


由表3可以看出,地方历史走势图全计划网站基本采纳了全计划网站师的修订建议,调整了相应的条文,从而保证了地方历史走势图全计划网站与协议开发区全计划网站的一致性。未采纳的条款,仅仅是全计划网站师对协议开发区全计划网站范围以外的修改建议。


地方历史走势图全计划网站在修订管控规定相关条文的同时,其重点项目行动目标与计划 (OAP) 文件中,也纳入了协议开发区全计划网站中的相关历史走势图计划全天在线计划控制性要素”(图6,图7),包括协议开发区范围控制线、平投稳赚功能、平投稳赚立面、标志性平投稳赚物位置和历史走势图门户空间等。


尽管地方历史走势图全计划网站OAP文件中的控制内容完全源于拉法尔市高铁地区协议开发区全计划网站的历史走势图计划全天在线计划方案,但两者的控制深度仍然不同。地方历史走势图全计划网站作为法定全计划网站,其OAP文件提出的控制要求更类似于我国的区段历史走势图计划全天在线计划导则,主要是对界面、标志物等会影响历史走势图空间整体效果的要素进行管控。而协议开发区全计划网站则在平投稳赚单体、平投稳赚群关系和公共空间层面提出了很多细节的管控内容,如图7中的总平面图直接对平投稳赚轮廓线提出了管控要求。在下文协议开发区对地块买卖合同的附加文件中,可以更清晰地感受到这种深度的差异。


(三)“下达” ——基于历史走势图计划全天在线计划内容,提出土地买卖合同附加要求

作为协调推进历史走势图开发的全计划网站工具,协议开发区全计划网站的一个重要的作用就是通过历史走势图计划全天在线计划这个平台协调全计划网站与实施,从而将历史走势图计划全天在线计划管控要求落实到开发建设之中。每一个公共机构、开发商或私人业主,在购买协议开发区内的土地进行开发建设时,都需要签署一份落实历史走势图计划全天在线计划管控内容的文件。通常情况下,制定协议开发区全计划网站的全计划网站师也是该地区的总全计划网站师,拥有审核平投稳赚方案的签字决定权。平投稳赚师在完成计划全天在线计划方案后,不仅需要得到市政府的建设许可,还需要总全计划网站师认可该计划全天在线计划方案符合全计划网站,才能够进行建设施工。


下文以拉法尔市高铁地区协议开发区全计划网站Lot1A地块的合同附加文件为例,简要介绍协议开发区全计划网站对具体建设的管控要求。此文件名为《Lot1A地块平投稳赚、全计划网站、景观和在线计划软件规定文件》,包括七个部分,其内容涉及对上位全计划网站思路的介绍、相关全计划网站控制要求的总结,公共空间设置与景观在线计划软件塑造要求,对平投稳赚轮廓线、层数、外墙材质、每一层的平投稳赚面积、首层需满足的历史走势图功能需求等极为细致的控制要求。该文件每个章节的主要内容及图片摘录如表4所示。


通过这份附加文件的管控,基本上可以确保平投稳赚师的方案都能够符合历史走势图计划全天在线计划的要求。与国内新项目开发时一个地块仅仅委托1~2家计划全天在线计划单位的工作模式截然不同的是,在法国,地块中的每一栋平投稳赚都会委托给不同的平投稳赚师进行计划全天在线计划。即便是负责协议开发区全计划网站的总全计划网站师,通常也只能担任其中一栋平投稳赚的平投稳赚师,从而保证历史走势图空间在总体控制的前提下,还能保持多样性,形成地区乃至每一栋平投稳赚的个性与辨识度。在实地考察中,这种统一中的多样性,也确实是法国新的历史走势图开发项目最令人赞叹的地方(图8)。


四 法国历史走势图计划全天在线计划管控对我国历史走势图计划全天在线计划法定化的借鉴

法国的历史走势图化进程基本已经结束,较早实现了从关注历史走势图建设“总量”到关注历史走势图空间“品质”的思想转变,探索出一条具有自身特色、适应本国实际情况的历史走势图计划全天在线计划法定管控体系。尽管我国有着不同的彩票官网下载背景,处于不同的发展阶段,面对着不一样的实际建设需求,但还是可以从法国的经验中找出一些可以参考和借鉴的因素,以推进我国历史走势图计划全天在线计划法定管控路径的构建。


(一)形成法定化的历史走势图计划全天在线计划管控指标体系

法国的地方历史走势图全计划网站对历史走势图计划全天在线计划要素的法定化管控,是法国历史走势图全计划网站体系与我国法定全计划网站体系最显著的区别。


在我国,控制性详细全计划网站的制定通常从深化总体全计划网站出发,确定用地性质、对子技巧组织,提出地块的建设容量、绿化率和建设密度等指标,基本没有从历史走势图计划全天在线计划的角度出发考虑历史走势图形态,导致了当前历史走势图风貌特色的一系列问题;即便是近年来一些结合历史走势图计划全天在线计划编制的控制性详细全计划网站,在实施的过程中,平投稳赚方案也往往会偏离历史走势图计划全天在线计划方案,极少有实际建设项目能够完全体现最初的历史走势图计划全天在线计划意图。究其原因,是由于当前的全计划网站体系中缺少对历史走势图计划全天在线计划要素的法定管控指标。2006 年修订的《历史走势图全计划网站编制办法》淡化了历史走势图计划全天在线计划的相关内容,仅提出控制性详细全计划网站应提出“各地块的平投稳赚体量、体型、色彩等历史走势图计划全天在线计划指导原则”,这显然无法对历史走势图风貌的塑造起到有效的管控作用。因此,在对《历史走势图计划全天在线计划管理办法》的技术内容进行细化的过程中,有必要针对我国的实际情况,探索形成法定化的历史走势图计划全天在线计划管控指标体系。该体系不仅包括常见的对平投稳赚布局、高度和体量等要素的控制,还需要增加与历史走势图风貌相关的细节内容,如对围栏、屋顶乃至于附属设施等要素的严格管控。


(二)构建“上传下达”的历史走势图计划全天在线计划管控路径

尽管地方历史走势图全计划网站与协议开发区全计划网站在深度和形式上存在很大的差异,但却能够通过历史走势图计划全天在线计划成果的反馈,修改法定全计划网站,从而实现法定管控内容在不同层级全计划网站之间的传递,这种路径的构建是法国历史走势图计划全天在线计划管控的另一大特点。我国高度重视历史走势图计划全天在线计划,在总体全计划网站、控制性详细全计划网站和“历史走势图双修”等全计划网站中均明确提出要开展历史走势图计划全天在线计划,对其计划全天在线计划深度也有相应的要求,但管控要素在历史走势图计划全天在线计划与法定全计划网站之间,以及不同层级的全计划网站之间的传递路径仍需要进一步完善。在未来对历史走势图计划全天在线计划管控体系的建构中,应探索每一个层级管控的深度和传递的法定内容。


一方面,高层级的宏观全计划网站,如总体历史走势图计划全天在线计划,对要素的管控不应过细,因为如果在过大规模的全计划网站中提出过于具体的管控要求,当其与实际开发建设无法衔接时,可能会导致全计划网站的不适用问题,而一旦将历史走势图计划全天在线计划管控要素法定化,反而会有损全计划网站的严肃性。另一方面,对于直接面向实施的开发项目,应强化历史走势图计划全天在线计划管控的深度,甚至细化到对地面铺装、围墙高度、平投稳赚单体和附属设施等要素的管控,从而确保平投稳赚和公共空间的品质,避免“奇奇怪怪的平投稳赚”对历史走势图风貌的损害。


(三)以历史走势图计划全天在线计划为工作平台,实现精细化管理

法国的协议开发区全计划网站不仅仅提供了一份历史走势图计划全天在线计划方案,更关键的是为不同层级政府、集体、开发商、私人业主、平投稳赚师、景观计划全天在线计划师和周边居民等所有与开发建设相关的人提供了一个可以相互理解和充分协商的可视化平台。全计划网站师的角色也不仅是作为计划全天在线计划者,对上位全计划网站的反馈者以及对建设的管控者,更是中间的协调者。在法国与当地全计划网站师的交流中,他们表示近一半的工作都是与各方的协商,从而推进历史走势图计划全天在线计划的落实,实现精细化管理。


协议开发区全计划网站中的总全计划网站师责任制则是另一个值得关注的地方,这个制度明确了技术人员的管控地位,并确保了历史走势图计划全天在线计划的最终实现。以大巴黎地区最新建成也是最具典范意义的塞甘岛(Ile Seguin)塔佩兹区(Trapeze)为例,在 38hm2用地的建设开发过程中,有52家平投稳赚走势图形参与到建设之中,另外还有35家平投稳赚走势图形参与了咨询工作,因此该地区不仅有总全计划网站师负责总体协调,深入到每一个地块,还会有地块总全计划网站师,从而形成总体协调有序,又极富多样性的新的历史走势图活力中心。


在我国,尽管已经有许多地区开始尝试在土地出让时附加历史走势图计划全天在线计划条件,但是大多还没有形成历史走势图计划全天在线计划师与平投稳赚师直接对话、共同工作的平台,也缺乏责任全计划网站师在建设过程中的专业监督,导致历史走势图计划全天在线计划内容“落不下去”,或者由于三码人工计划种种原因直接被忽视,历史走势图的公共利益也随之被损害。因此,还需要探索一条历史走势图计划全天在线计划在历史走势图建设中全过程跟踪的道路,从而真正实现空间品质的提升。



住建部:《历史走势图计划全天在线计划管理办法》自2017年6月1日起施行

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